[머니 Q&A] 주택 구조조정 최적기

박민규<금융칼럼니스트>

지금으로부터 6천년 전, 바빌론 임금 사르곤은 당시 바빌론 최대 갑부인 아카드를 불러 부자가 되는 비결을 백성들에게 가르칠 것을 당부했다. 아카드는 자신이 터득한 부자가 되는 7가지 비결을 일주일 동안 하루에 한 가지씩 가르쳤다. 바빌론의 부자 7가지 비결 중에서 가장 눈에 띄는 것은 ‘하루라도 빨리 노후대책을 마련하라’다.

은퇴를 하고 나면 재정 상황에 맞게 지출을 줄이는 것이 무엇보다 중요한데, 주택도 예외가 아니다.

대형아파트를 유지할 만큼 충분한 금융자산과 수입이 뒷받침된다면 문제 없겠지만 노후자금이 그렇게 넉넉하지 않다면 주택 구조조정이 필요하다.

특히 금융자산만으로는 현금 흐름이 나오지 않으면 선택의 여지는 없다.

예로부터 우리나라 사람은 땅에 대한 애착이 깊다. 특히 50~60대의 경우는 부동산에 대한 믿음이 각별하다. 그나마 외환위기 때 떨어졌던 집값도 그리 오래되지 않아 이전 수준으로 회복했고, 더군다나 최근 저금리와 갭투자 열풍으로 아파트 가격이 천정부지로 올랐으니 그 믿음이 흔들리지 않고 있다.

하지만 이제는 인구 구조의 변화에 주목해야 한다. 2025년부터 우리나라도 이제 초고령화 사회에 진입하게 된다. 저출산과 고령화는 곧 주택 수요를 떨어뜨리는 요인이다. 또한 나홀로 세대의 증가는 곧 실수요자인 신혼부부의 수가 적다는 얘기다.

인구 구조의 변화가 부동산 시장에 미치는 영향은 차치하고 은퇴 이후에는 자산보다 현금 흐름이 중요하다는 원칙을 감안해 환갑을 맞은 나이에 아파트 평수를 늘리는 것은 옳지 못한 선택이다. 자녀에게 물려준다는 생각으로 투자하는 여유는 좋지만 당장 쓸 돈을 아껴가면서 차익을 내는 데 오랜 시간이 걸리는 부동산 투자는 현명하지 못한 결정이다.

차익이 아니라 원금을 회수하는 것도 애를 먹을 수 있다. 현금화가 어려운 부동산의 가치가 오른다 해도 노후 생활의 질이 향상된다고 볼 수 없다.

오히려 은퇴 이후에는 땅에다 돈을 묻어 둘 것이 아니라 모자라는 유동성을 확보하는 데 주택을 활용해야 한다.

남쪽 지방부터 집값 하락의 소리가 들려온다. 지금이 적기이다. 자녀를 모두 출가 시킨 경우라면 주택도 군살을 빼는 것이 재무 안정성을 꾀하는 데 유리하다.

박민규<금융칼럼니스트>

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