[김재권 변호사의 부동산 읽기] 재개발·재건축조합 설립에 필요한 ‘동의자 수’ 산정 방법

주택재건축, 재개발조합을 설립해 정비사업을 하려면, 도시 및 주거환경정비법(35조)에 따라 재개발의 경우 토지 등 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아야 하고, 재건축의 경우 주택단지의 공동주택 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상 토지소유자의 동의를 받아야 한다.

재건축의 경우 주택단지가 아닌 지역이 포함되었다면 그 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다.

또 주택건설사업을 위해 사업계획승인을 받으려면, 주택법(21, 22조)에 의해 국토계획법상 지구단위계획결정이 필요한 주택건설사업의 대지면적 80%이상(지역주택조합은 95%이상) 소유권 내지 사용권원을 확보해야 한다.

그런데 해당부지에 공유토지가 있다면 ‘동의자수’나 ‘사용권원 확보율’을 어떻게 산정해야 할까.

우선 재건축, 재개발조합 설립에 필요한 동의자수 산정방법을 살펴보자.

하나의 부동산을 여러 명이 공유하고 있다면, 그 공유지분의 많고 적음이나 공유자의 수에 관계없이 그 여러 명을 대표하는 1명만을 토지 등 소유자로 산정한다. 공유자들이 전원 동의하고 1명을 대표자로 선정하지 못하면 동의자 수에서 제외해야 하며 동의하는 지분비율로 동의자수를 산정하지 못한다.(대판 2015두50283)

공유부동산에 대한 주택법의 사용권원 확보율 산정은 위 도정법과 다르다.

대법원은 “주택법이 지구단위계획의 결정이 필요한 주택건설사업의 경우 일단의 주택건설대지를 1개의 획지로 보아 80%이상을 사용할 수 있는 권원만을 확보하여도 주택건설사업계획승인이 가능하도록 한 취지 및 ‘사용권원’과 관련하여 단독 소유권을 확보하여야 한다거나 공유토지인 경우 다른 공유자의 동의를 요한다는 등의 제한을 두지 않은 점, 민법 263조에 의하면 공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있는 지위에 있는 점 등에 비추어, 일부 지분을 취득하거나 사용권원을 확보했다면 사업자가 취득한 공유지분의 비율에 해당하는 면적만큼 사용권원을 확보한 것”으로 봤다. (대판 2009다68651)

결국 도정법상 조합설립시 공유자들이 대표자를 선정하지 못하면 동의자에서 제외해야지 동의한 지분비율로 동의자수를 산정하지 못하지만, 주택법상 사용권원 확보율 산정시에는 일부라도 취득한 지분비율로 산정할 수 있다는 차이가 있음을 유의할 필요가 있다.

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