[김재권 변호사의 부동산 읽기] 관리비·임대료 연체하면 전기 끊거나 수도 차단해도 되나

아파트나 상가의 입주자가 관리비를 연체하거나 임차인이 차임을 연체하면 소송절차를 통해 판결을 받아 집행해서 받아내는 것이 원칙이다. 그러나 판결을 받아 강제집행까지 한다면 1년 이상의 시간이 걸리므로 당장 손쉽게 돈을 받아내기 위한 압박수단으로 전기를 끊고 수도를 차단하는 방법을 동원하게 된다.

그런데 전기를 끊고 수도공급을 차단하는 단전·단수행위는 사실상 영업이나 거주가 불가능하도록 함으로써 생계를 위협하는 극단적인 조치이므로 매우 신중해야 하고 함부로 하면 업무방해죄, 전기사업법 위반죄, 수도법 위반죄로 처벌되거나 민사상 손해배상책임을 져야 한다.

심지어 관리규약이나 임대차계약서 등에 연체하면 단전·단수할 수 있다는 근거규정을 두었다 하더라도 그것만 믿고 함부로 단전·단수하면 처벌됨을 유의해야 한다.

판례를 보면 △관리규약에 관리비 체납자에 대해 단전·단수조치를 할 수 있다는 내용이 명시되어 있고, 그 요건을 충족했는지 △단전·단수조치가 관리단의 결의에 따라 적법하게 실시된 것인지 △계속 미납시 단전·단수될 수 있다는 사실을 예고했는지 △건물 관리 및 다른 구분소유자들의 이익을 위해 단전·단수할 수밖에 없는 사정이 있었는지 △그밖에 피해자에게 관리비 납부를 거부할 만한 정당한 사유가 있었는지 등을 종합적으로 고려해 그런 사정이 충족될 때 비로소 처벌을 면하게 된다. (대판 2006도9157, 2005도8074, 헌재 2010헌마770 등)

즉 상가임차인이 관리규약상 업종제한에 위반했다고 단전·단수한 데 대해 구분소유자의 생활에 미치는 영향이 적고 단지 영업을 못 하게 함으로써 금전적 손해만 주는 제재인 점, 관리규약이 1차적으로 시정을 구하도록 규정하고 제재 정도도 대표위원회에서 정하도록 하며 위반행위 시정 시까지만 단전 등 조치를 취할 수 있도록 한 것인 점을 고려해 무죄로 본 사례가 있다. (대판 2004다2243)

그러나 대부분의 사례에서는 ‘단전·단수조치로 거주자들의 주거생활 및 영업활동에 심각한 피해를 야기하는 점, 거주자들의 권리를 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해하거나 제한해 사회통념상 현저하게 타당성을 잃은 행위인 점, 소송 등 적법한 절차를 거치지 않은 점’ 등을 이유로 형사처벌(주로 업무방해죄로 벌금형)을 하고 있다.

결론적으로 단전·단수해도 처벌되지 않는 경우는 매우 드물기 때문에 관리비나 차임을 연체하더라도 손쉬운 단전·단수라는 방법에 의존할 것이 아니라 소송 등 적법한 절차를 거치는 것이 바람직하다.

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