[김재권 변호사의 부동산 읽기] 재개발구역 내 종교시설, 존치나 이전 보상이 원칙

재개발조합이 도시 및 주거환경정비법에 의해 재개발정비사업(도시정비법)을 하는 과정에서, 사업부지 내에 존재하는 교회나 성당, 절 등 종교단체와의 분쟁이 종종 발생한다.

도시정비법에는 이러한 종교시설을 따로 보호하는 규정을 두고 있지 않아 과거 재건축사업은 매도청구절차를 거쳐, 재개발사업은 수용절차를 거쳐 일반 부동산과 마찬가지로 취급해 감정가격만 보상하고 내쫓는 경우가 보통이었다.

그러다 보니 종교단체의 존치요구가 거세고 조합과 심각한 갈등을 빚게 되어 뉴타운사업이 지연되는 때가 많아지자 서울시가 나서서 2009년 9월 ‘뉴타운지구 등 종교시설 처리방안’을 마련했다.

종교시설은 자체적으로 토지, 건물 등 충분한 여건을 갖추고 있어 개발에 수용되지 않아도 종교활동에 지장이 없는데도 조합의 편의에 의해 이전시키는 점, 종교의식 물품과 종교시설의 특성을 고려하지 않은 감정평가의 문제점, 사업기간 지속적인 종교활동이 가능하도록 임시장소 마련·이전비용 등 보상의 필요성, 종교시설 신축비용 및 종교의식용 물품 제작·설치비의 조합부담의 필요성 등이 종교시설 처리방안 마련의 이유였다. 실제법으로 밀어붙였다가 수많은 교인의 집단저항에 부딪히면 사업이 무산될 수도 있음을 고려해야 하는 것이다.

위 종교시설 처리방안의 원칙은 우선적으로 ‘존치’가 되도록 검토하고, 만일 이전이 불가피하다면 ‘존치에 준하는’ 이전계획을 수립하라는 것이다.

이전계획 수립기준을 살펴보면 △이전계획 수립 시 관련 종교단체와 협의하고 △기존 부지와 이전 예정부지는 ‘대토’ 원칙이며 △현 종교시설 실제 건물 연면적에 상당하는 건축비용을 조합이 부담하고(성물 등 가치가 큰 종교 물품에 대한 제작설치비 고려) △사업기간 종교활동에 지장이 없도록 임시장소 마련, 이전비용 등을 조합이 부담한다는 것이다.

종교시설 보호의 필요성에 비춰 이 처리방안은 재개발로 진행되는 뉴타운사업에 한정되는 것이 아니라 재건축사업에서도 적용되어야 마땅하다고 본다. 법원도 “재개발조합이 교회의 종교시설로서의 특수성을 고려하지 않은 채 제대로 협의도 해보지 않고 일방적으로 현금청산자로 취급하여 청산하는 내용으로 수립한 관리처분계획은 위법하여 취소하여야 한다”고 판결했다.(서울행정법원 2016년 4월22일 선고 2015구합59679 관리처분계획취소 판결)

결론적으로 재개발, 재건축 사업부지 내 종교시설은 가능한 부지 내 존치 내지 대토를 해주고 이전비, 건축비 등을 충분히 보상해 주어야 한다는 점을 유의할 필요가 있다.

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