[김재권 변호사의 부동산 읽기] 5년 경과한 상가임대차 권리금 회수되나

상가임차인이 임대차 기간 종료 3개월 전부터 기한만료 때까지 권리금을 받을 수 있는 새 임차인을 데려와 계약을 요청하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 이때 임대인이 정당한 사유 없이 거절하면 권리금 회수 방해 행위에 해당돼 권리금 상당의 손해(통상 법원 감정액)를 임차인에게 배상해 줘야 한다. 그런데 임대차 기간이 상가건물임대차보호법상 계약갱신 요구기간인 5년이 경과한 경우에도 권리금을 회수할 기회가 보장되는지를 두고 전국적으로 하급심 판례가 엇갈리고 있다. 아직 교통정리를 해 줄 대법원 판례가 나오지 않은 까닭이다. 그동안 서울·경기지역을 중심으로 주류적인 판례는 5년이 경과된 임대차는 권리금 보호대상이 아니라고 보고 있다. 대전지법(2017년 5월19일 선고 2016나108951, 108968 판결) 등 항소심 재판부는 5년 경과된 임대차도 권리금 보호대상이라고 보는 판례를 속속 내놓음으로써 향후 대법원이 어떤 입장을 취할지 모호해졌다. 특히 대구고법은 5년 경과된 임대차에도 권리금을 인정한 대구지법(대구지법 2015나2074723 판결)의 약국사건 항소심에서, 1심과 마찬가지로 5년 경과한 임대차도 권리금 보호대상이라고 봤다. 다만, ‘권리금 회수 방해행위가 없다’며 권리금 상당 손해배상을 인정한 1심 판결을 취소하고, 임대인의 손을 들어 줬다.(대구고법 2017년 10월26일 선고 2017나1770 판결)

판결이유를 살펴보면 우선 법원은 상가임대차보호법상 권리금 회수기회 보호규정에는 적용기간 제한 규정이 없는 점, 임차인의 계약갱신요구권 규정과 권리금 보호규정은 그 취지와 내용을 서로 달리하는 점을 들었다.

그리고 임대차 기간 5년이 경과된 임대인은 신규 임차인과 임대차계약을 체결하면서 현저히 고액이 아닌 한 상당한 정도의 차임과 보증금을 요구해 관철할 수 있고, 그에 따라 권리금은 감액될 수 있으므로 5년 경과된 임대차에 권리금 보호규정이 적용된다고 하더라도 임대인의 사용·수익권이 과도하게 제한된다고 보기 어렵다고 판단했다.

또한 5년을 넘어 장기간 임차인이 영업해 온 상가건물에 형성된 유무형의 재산적 가치가 통상적으로 단기인 경우보다 큰 점도 이유로 들었다.

결국 임대차기간이 5년을 초과해 임차인의 계약갱신요구권이 인정되지 않는 상가임대차도 권리금 보호규정이 적용될 수 있는 것으로 봐야 한다. (053)759-6611 다음카페 부동산 건설법률상담실

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