[김재권 변호사의 부동산 읽기] 내 집에 세 든 임차인이 갑자기 사망했다면

내 집에 세든 임차인이 갑자기 사망했다면 임대인으로서는 참으로 난감한 일이다. 임대차는 여전히 존속하는지, 보증금은 누구에게 돌려줘야 하는지, 남은 임대차기간은 어떻게 되는지 등 많은 의문점이 생긴다.

우선 주택임대차의 경우, 주택임대차보호법에 임차인 사망시 임차권의 승계에 관한 특별한 규정이 있다(제9조). 임차인의 사망은 임대차계약 해지사유가 되지 않는 것이 원칙이다.

먼저 임차인이 사망하고 상속인이 없는 경우를 보자. 이때는 임차주택에서 가정공동생활을 해오던 사실상의 혼인관계에 있는 자가 있다면 단독으로 임차인의 권리의무를 승계한다. 여기서 사실상의 혼인관계란 혼인신고를 하지 않고서 동거하고 있는 남녀관계를 뜻하고, 가정공동생활이란 생계를 같이하는 것을 뜻한다.

그런데 그런 사실상의 혼인관계에 있는 자도 없다면, 임차권을 포함한 임차인의 상속재산은 국가에 귀속된다.

다음으로 임차인이 사망하고 상속인이 있는 경우를 보자. 임차인이 사망할 당시 민법에 따른 상속인이 임차인과 함께 임차주택에서 가정공동생활을 하고 있다면 상속인이 승계를 하고, 사실상의 혼인관계에 있는 사람은 가정공동생활을 했어도 승계할 수 없다.

그러나 상속인이 가정공동생활을 하고 있지 않았다면 가정공동생활을 해오던 사실상의 혼인관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리의무를 승계하게 된다. 또 2촌 이내의 친족이 없는 경우는 사실상의 혼인관계에 있는 자가 단독으로, 사실상 혼인관계에 있는 자가 없으면 2촌 이내 친족이 임차권 승계를 한다. 이때 2촌 이내 친족은 가정공동생활을 하지 않았더라도 무방하나, 대항력은 전입신고, 입주 등 대항요건을 갖춘 때부터 발생한다.

이처럼 임차권이 승계되면 임대차 관계에서 생긴 채권(보증금반환청구권 등)과 채무(차임지급의무 등)를 승계하게 된다. 그러나 임대차와 무관하게 발생한 대여금채무, 손해배상채무 등은 임차인이 아니라 민법상 상속인이 승계한다.

한편 임차권 승계대상자는 임차인 사망 후 1개월 이내에 임대인에게 승계하지 않겠다는 표시를 하면 승계하지 않을 수 있다. 내용증명우편으로 통지를 하는 것이 안전하다. 이처럼 승계를 포기하면 임대인에 대해 보증금반환청구 등 아무런 권리행사도 하지 못한다. 이때 사망한 임차인의 가재도구가 방치됐다면 임대인이 임의로 처분하고 다시 세를 놓는 수밖에 없다.

다음으로 상가임대차의 경우에는 주택임대차와 같은 승계규정이 없으므로, 임차인이 사망하면 임대차는 종료되고 상속인과의 뒷정리만 남는다. (053)759-6611 다음카페 부동산 건설법률상담실

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