[김재권 변호사의 부동산 읽기] 임차인 매장에 불이 나 건물 전체가 탄 경우 임차인 책임은

건물의 일부를 빌린 임차인의 매장에서 화재가 발생해 건물 전체로 번져, 피해가 확대되는 경우가 종종 있다. 이때 임차한 매장 부분의 피해에 대해선 임차인이 당연히 책임을 져야 하지만, 그 외 화재가 확대된 부분의 피해는 어떻게 될까.

대법원은 화재가 임차인의 주의의무 위반으로 발생했다는 점을 임대인이 입증하지 못하면 임차인에게 책임을 물을 수 없다고 봤다.

그동안 대법원은 ‘임차인이 임차 건물의 보존에 관해 주의의무를 다했다고 증명하지 못하는 한, 임차 외 부분의 손해까지도 배상해야 한다’는 입장이었다.

하지만 최근 전원합의체 판결로 종전 판례를 뒤집어 임차부분 외의 손해에 대한 임차인의 입증책임을 임대인에게 돌렸다.(대법원 2017. 5. 18.선고 2012다86895 전원합의체 판결)

사례를 살펴보면 A씨는 자신 소유의 2층짜리 건물 중 1층 가운데 일부인 496㎡(150평)를 B씨에게 골프용품 매장으로 빌려줬다. 그런데 B씨가 운영하던 매장에서 불이 나 건물 2층까지 모두 타버리자, A씨는 B씨를 상대로 건물 전체 손해를 배상하라는 소송을 제기했다.

1심 재판부는 ‘화재가 B씨의 매장에서 시작됐다는 증거가 부족하다’는 이유로 B씨의 손을 들어 줬으나, 항소심 재판부는 반대로 ‘임차 목적물 자체에 발생한 손해뿐만 아니라 구조상 불가분의 일체 관계에 있는 건물 전체에 발생한 손해까지도 배상해야 한다’면서 A씨의 손을 들어줬다.

결국 대법원까지 갔는데, 판결이유는 다음과 같다. 우선 B씨가 임차한 매장에 발생한 손해는 기존 판례와 동일하게 임차인이 당연히 배상해야 한다고 했다.

즉, 화재로 목적물 반환의무가 이행 불능이 된 경우 자기가 책임질 수 없는 사유로 인한 것이라는 증명을 못 하면 손해배상책임을 져야 하고, 화재의 원인이 밝혀지지 않은 경우에도 마찬가지라고 봤다.

그러나 임차한 부분 이외에 발생한 손해에 대해서는 임대인이 임차인에게 과실이 있음을 입증한 경우에만 책임이 인정된다고 했다. 화재가 발생한 지점은 B씨의 매장임이 밝혀졌으나, 그 원인이 밝혀지지 않았다면 B씨에게 임차물의 보존·관리의무 위반이라는 계약상 의무위반이 있었다고 보기 어렵다고 본 것이다.

결국 대법원 판결에 따라 임차인은 자기 매장의 보존·관리에만 집중하면 되고, 임대인이 오히려 화재방지를 위한 보험가입 등 제반 조치를 취해야 함을 알 수 있다. (053)759-6611

다음카페 부동산 건설법률상담실

영남일보(www.yeongnam.com), 무단전재 및 수집, 재배포금지