[김재권 변호사의 부동산 읽기] 점포 분양잔금 기한 연장과 소멸시효

분양회사가 상가점포를 분양하면서 수분양자에 대한 분양대금채권을 제때 행사하지 않으면 소멸시효에 의해 소멸됨을 유의해야 한다. 특히 분양대금채권은 상사소멸시효에 해당되어 5년간 행사하지 않으면 소멸하게 된다.

민법상 소멸시효의 기산점에 대해 기한이 정해진 채권은 그 기한이 도래한 때부터 진행하지만, 기한이 도래한 후 쌍방이 합의로 기한을 유예하기로 한 때에는 소멸시효는 유예된 때로부터 다시 진행한다.

이때 기한의 유예는 명시적으로는 물론 묵시적으로도 가능한데, 묵시적 합의가 있었는지 여부는 분양계약의 체결경위와 내용 및 이행경과, 기한 유예가 채무자의 이익이나 추정적 의사에 반하는지 여부 등 제반사정을 종합적으로 고려해 판단해야 한다.

최근 대법원은 이러한 기한 유예의 묵시적 합의가 있었는지 여부에 관한 기준을 제시하는 판결을 한 바 있다.(대법원 2017. 4. 13. 선고 2016다274904 판결)

구체적 사례를 살펴보면, 분양회사와 수분양자 사이의 분양계약서에 분양대금 잔금의 이행기를 2009년 10월25일로 정하고, 점포추첨 이후 면적의 증감이 있으면 분양대금을 최종 정산하도록 했다. 또 중도금 및 잔금 납입일이 변경될 경우 수분양자에게 서면으로 통지하도록 하고, 수분양자가 분양대금을 기한 내에 납부하지 않으면 연 19%의 연체료를 납부하도록 정했다.

그런데 수분양자는 2009년 10월25일이 지나도록 잔금 일부를 납부하지 않자, 분양회사는 추첨을 통해 점포를 배정한 후 수분양자가 배정받은 점포의 전유면적 및 공용부분 면적에 따라 분양대금을 최종 정산했다. 이어 2010년 3월19일 수분양자에게 정산금을 4월30일까지 납부하도록 서면으로 통지했으나, 수분양자는 통지를 받고도 별다른 이의를 제기하지 않았다.

결론적으로 대법원은 위 분양계약은 성립 당시부터 점포 추첨 후 분양대금 정산을 예정하고 있었고, 그 과정에서 잔금 이행기일이 변경될 수 있음을 전제로 하고 있었던 점, 분양회사의 납부기한 유예 통지는 연체료를 따지지 않고 원금의 납부기한을 6개월 이상 연기해주는 내용이어서 수분양자의 이익이 되는 점 등을 이유로 잔금채권의 이행기일이 2010년 4월30일로 묵시적으로 변경됐다고 봤다.

결국 분양잔금채권의 소멸시효는 2010년 5월1일부터 진행되므로 분양회사가 지급명령을 신청한 2015년 3월9일에는 아직 5년이 경과하지 않아 시효로 소멸하지 않았다고 판단해 원래의 이행기를 기준으로 시효소멸했다고 본 원심판결을 파기했다. (053)759-6611

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