[김재권 변호사의 부동산 읽기] 상가 임대차에서 차임증감 청구하는 방법

상가 임대차에서 차임을 올리거나 내리려면 어떻게 해야 할까. 상가건물임대차보호법 11조는 임대차계약 당사자가 조세 등 부담의 증가나 경제 사정의 변동에 따라 장래 차임 또는 보증금을 9% 한도 내에서 증감을 청구할 수 있다는 규정을 두고 있다.

그런데 위 법조항의 해석과 관련, 여러 가지 의문을 가질 수 있다. 먼저 3년을 기간으로 임대차 계약을 했는데 1년이 지난 후 차임을 증액해 달라고 청구할 수 있을까. 위 법은 ‘증액청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다’고 규정하고 있다.

법의 해석상 ‘임대차 계약을 한 날로부터’ 또는 ‘약정한 차임을 증액한 날로부터’ 1년 이내에는 증액청구를 하지 못한다는 뜻이다. 이는 반대로 임대차 계약을 한 날로부터 1년이 지나면 증액을 청구할 수 있다고 해석할 수 있다. 즉 3년 계약을 해도 1년이 지난 후(1년2개월 되는 시점) 증액청구를 했다면, 그로부터 다시 1년이 지난 후(합계 2년2개월 되는 시점) 증액청구가 가능하므로 최대 두 차례까지 증액청구를 할 수 있게 된다.

다음으로 차임증감청구에 관한 법 규정은 환산보증금 기준 서울 4억원, 광역시 2억4천만원 이하인 경우에만 적용된다. 그렇다면 위 보증금을 초과하는 경우엔 제한없이 인상할 수 있을까.

이때는 민법이 적용되는데, 민법에 의하더라도 무조건 차임을 증감할 수 있는 것이 아니다. 임대물에 대한 공과부담의 증감, 기타 경제사정의 변동으로 차임이 상당하지 않게 된 때만 할 수 있다. 합의가 안 되면 결국 법원의 차임 시세에 대한 감정금액이 증감의 기준이 된다.

그리고 무조건 9%를 올릴 수 있는 것이 아니고 조세·공과금 등 부담의 증가, 경제 사정의 변동 등을 고려해 9% 이내에서 결정된다는 점을 유의해야 한다. 역시 합의가 안되면 법원의 감정에 의해 결정된다.

3년 내에 ‘쌍방 합의로 올리거나’ ‘기간이 경과한 후 재계약을 하거나’ ‘계약갱신요구권 행사로 5년이 지난 경우’에는 9%의 제한을 받지 않고 올릴 수 있다. 그러나 3년 지난 후 ‘계약갱신요구권 행사로 갱신이 되거나’ ‘쌍방이 이의를 제기하지 않아 묵시적 갱신이 됐다면’ 여전히 9% 상한의 적용을 받게 된다.

보증금과 월세가 있는 경우 9%를 어떤 방법으로 올려야 할까. 각 9%씩 올리는 경우가 보통이고, 보증금을 월세로 전환해 월세만 올리거나, 월세를 보증금으로 환산해 보증금만 올리기도 한다. (053)759-6611 다음카페 부동산 건설법률상담실

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