[김재권 변호사의 부동산 읽기] 임대인이 부탁해도 무상거주확인서 써주면 안돼

대항력을 갖춘 임차인이 임대인의 부탁에 따라 담보 대출을 받도록 은행직원의 담보가치 조사 때 ‘임대차 계약에 따른 것이 아니라 무상으로 거주하고 있다’는 내용의 무상거주확인서 또는 무상임대차확인서를 작성해 주는 경우가 있다.

은행은 임차인이 있으면 임차인 수만큼 우선 변제되는 소액보증금을 공제하고 대출해 준다. 이 때문에 임대인이 공제없는 대출을 받으려고 임차인에게 무상거주확인서를 부탁하는 것이다.

임차인이 임대인의 부탁을 거절하지 못하고 무상거주확인서를 작성해 준 후 임대인이 대출금을 변제하지 못해 상가가 경매에 들어가 낙찰받은 매수인이 임차인을 상대로 건물인도를 청구한 경우, 임차인이 태도를 바꿔 자신이 대항력 있는 임차인이라고 주장할 수 있을까.

이에 관해 그동안 대법원은 두 가지 상반된 입장을 보여 혼선을 초래했다.

대출금융기관의 담보조사 당시 대항력을 갖춘 임차인이 그 사실을 부인하고 임차보증금에 대한 권리주장을 않겠다는 내용의 확인서를 작성해 준 뒤 임차인이 이를 번복하고 경매절차에 참가해 배당요구를 하거나 대항력을 주장하는 것은 신의칙에 반한다는 것이 주류적인 입장이었다.(대법원판결 86다카2788, 97다12211, 99마4307).

반대로 담보물건에 대한 임대차 조사에서 임차인이 임차사실을 숨겼다 해도 그 후의 경매절차에서 임대차 관계가 분명히 확인된 이상, 은행이 경매가격을 결정함에 있어 신뢰를 준 것이라고는 할 수 없어 은행의 건물명도청구에 대해 대항력을 주장하는 것이 신의칙에 위반된다고 볼 수 없다는 판단(대법원 판결 86다카1852)을 내린 바도 있다. 하지만 최근 대법원은 전원합의체 판결은 아니지만, 임차인의 대항력을 인정하지 않음으로써 주류적 입장을 확고히 한 것으로 보여진다.

즉, 임차인이 제출한 무상임대차확인서에 대한 매수인의 신뢰가 경매절차에 반영됐다면, 비록 매각물건명세서 등에 임차인이 대항력이 있다는 취지로 기재됐다고 해도 임차인이 매수인의 건물인도청구에 대해 대항력 있는 임대차를 주장하며 임차보증금 반환과 동시이행의 항변을 하는 것은 신의성실의 원칙에 반해 허용될 수 없다고 봤다.(대법원 2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결)

이에 따라 대출을 받으려는 임대인의 부탁을 거절 못하고 무상거주확인서를 작성해 주면 보증금을 날릴 수 있음을 유의할 필요가 있다. (053)759-6611

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