[김재권 변호사의 부동산 읽기] 상가임대차 적용대상 보증금에 부가세 포함되나

상가건물임대차보호법은 지난달 개정 전엔 일정한 환산보증금액 이상인 경우에만 적용해 왔다. 즉 서울 4억원, 수도권 3억원, 광역시 2억4천만원 이하인 경우에만 적용해 임차인에게 대항력, 우선변제권, 계약갱신요구권 등의 제반 권리를 인정해 왔다.

개정 후엔 위 금액을 초과해도 대항력·계약갱신요구권·권리금 보호 등 대부분의 권리를 인정해 주고 있는 점은 유의할 필요가 있다.

이때 환산보증금이란 보증금만 있는 경우에는 보증금 자체가 기준이 됨은 당연하고, 보증부 월세의 경우 월세를 보증금으로 환산할 필요가 있는데, 월세에다 100을 곱한 금액을 보증금에 합산해 산정한다. 즉 광역시 기준으로 보증금 1억원에 월세가 140만원이면 140만원에 100을 곱한 1억4천만원에다 보증금 1억원을 더하면 2억4천만원이 되어 상가임대차 적용대상이 된다.

다만 보증부 월세에서 환산보증금 계산 때 부가가치세를 포함해서 산정하는지 여부가 문제된다. 이때 계약서에 ‘부가가치세 별도’라는 문구가 들어 있는 경우와 없는 경우에 따라 결론이 달라질 수 있다. 통상 판례는 계약서에 부가가치세 별도라는 문구가 없으면 부가세는 월세에 포함된 것으로 해석한다.

위 사례에서 월세 140만원에 부가세 14만원을 포함하면 월세가 154만원이 된다. 여기에 100을 곱한 금액이 1억5천400만원이 되므로 보증금 1억원과 합하면 2억5천400만원이 되어서 상가임대차보호법의 적용대상이 안 되므로 부가세 포함여부에 따라 임차인 보호정도가 달라진다.

환산보증금 산정 때 부가가치세 포함여부의 경우 우선 국세청의 실무와 법무부의 유권해석으로는 포함해 산정해야 한다고 한다.

그러나 법원은 대법원 판례는 아니지만 하급심에서 ‘월세에 부가세 별도라는 문구가 들어가 있다면 부가세는 제외해야 한다’고 보았다.(수원지법 2009.4.29. 선고 2008나27056 판결)

판결이유에서 “임대차계약의 당사자들이 차임을 정하면서 ‘부가세 별도’라는 약정을 했다면 특별한 사정이 없는 한 임대용역에 관한 부가가치세의 납부의무자가 임차인이라는 점, 약정한 차임에 위 부가가치세액이 포함된 것은 아니라는 점, 나아가 임대인이 임차인으로부터 위 부가가치세액을 별도로 거래징수할 것이라는 점 등을 확인하는 의미로 해석함이 상당하다’고 이유를 들었다. 국세청의 실무나 법무부의 유권해석과 다른 결론이지만, 소송으로 가면 아무래도 법원의 입장을 우선할 수밖에 없다고 보여진다. (759-6611)

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