[김재권 변호사의 부동산 읽기] “상가의 영업손실 보상 안하는 재건축 규정은 합헌”

요즘 다시 뜨는 재건축제도는 반대하는 소수의 희생 위에 다수의 이익을 실현한다. 그러다 보니 부작용이 적지 않다. 대부분 소유자들이 보상금액에 불만을 가지게 되고, 특히 상가를 운영하는 소유자나 세입자는 영업에 대한 보상 한 푼 받지 못하고 쫓겨나야 한다.

먼저 보상금액의 관점에서 보면, 재건축사업의 경우 반대하는 미동의자나 현금청산자들에 대해 매도청구권을 행사해 시가를 보상해 주고 사실상 강제로 매수한다. 다만 이때 시가는 해당 부동산의 단순한 시세가 아니라 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익을 포함시킨 가격인데, 조합이 매도청구소송을 제기하고 법원에 시가감정을 신청해 감정된 금액으로 정해진다.

그러나 재건축사업으로 얻어지는 부동산 가격 상승분이라 할 개발이익이 실무상 감정평가에 제대로 반영되지 않고 있고, 미동의자 등도 시중에 호가되는 높은 시세에 집착하다 보니 불만이 해소되지 않는다. 결국 문제를 해결하려면 개발이익이 제대로 반영되게끔 감정평가의 실무가 개선될 필요가 있다.

다음으로 도시및주거환경정비법 제38조가 재건축사업의 경우, 수용절차가 기본인 재개발사업과 달리 천재지변 등 불가피한 사유로 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있는 경우 외에는 수용 절차를 적용하지 않는 바람에 상가소유자나 세입자들이 영업 손실에 대해 보상을 받을 수 없는 점이 문제로 지적돼 왔다. 재건축의 경우 오랜 기간 영업하면서 구축한 상권이나 이점을 하루 아침에 잃게 됨에도 영업손실에 대해 한 푼도 보상받지 못하게 돼 있다. 반면 수용절차가 적용되는 재개발사업은 영업손실이 보상된다.

이에 최근 서울 강서구 화곡동 재건축구역 내 상가 세입자들이 “위 규정은 영업손실을 보상해 주는 재개발사업과 비교 시 합리적 이유 없이 상가 세입자를 차별하는 것이고 헌법상 정당한 보상의 원칙에 반해 재산권을 침해한다”는 이유로 헌법소원을 제기했다.

그러나 헌법재판소는 지난달 31일 “합리적 차별이어서 헌법에 위배되지 않는다”고 결정했다.

결정이유를 보면, 토지 등 소유자의 자발적 참여를 중시하는 재건축사업에까지 수용권을 부여하는 것은 재건축사업의 목적과 성격에 부합하지 않는 점, 손실보상 부담을 둘러싼 불필요한 분쟁의 방지 및 이를 통한 재건축사업의 원활한 진행이라는 공익의 측면에서도 재건축사업 시행자에게 수용권을 부여하지 않은 것은 합리적 이유가 있는 점 등을 이유로 들었다.

결국 재건축사업의 상가소유자나 세입자로서는 억울한 일이지만, 영업보상을 받을 길이 없어진 셈이다.(759-6611)

<다음카페 부동산 건설법률상담실>

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