[김재권 변호사의 부동산 읽기] 월세를 매출비율로 정한 상가임대차, 계약갱신 요구 되나

상가임대차에서 월세를 월매출의 일정 비율로 정하기도 한다. 상가임대차보호법이 적용되려면, 환산보증금(보증금+월세X100)이 일정 보증금 한도 이내여야 하는데, 보통 월매출이란 것이 들쭉날쭉하여 월세를 특정할 수 없게 된다. 이때 월세는 없는 것으로 보고 보증금만을 기준으로 해야 할까, 아니면 월평균 매출에 따른 환산보증금을 기준으로 해도 될까.

임차인이 상가임대차보호법상 5년간의 계약갱신요구권을 행사하려는데, 월평균 매출에 따른 환산보증금을 기준으로 하면 한도를 넘고, 보증금만을 기준으로 하면 한도 내여서 문제가 된 사례가 있다.

A씨는 2009년 11월쯤 B씨로부터 안양시 소재 점포에 대해, 보증금 1천만원에 월임대료로 매출액의 24%, 임차기간 1년으로 하여 임차한 후 같은 조건으로 1년 연장했다. 임대인 B씨는 연장기간 만료 전인 2011년 9월쯤 A씨에게 “2011년 11월쯤 기한이 만료되면 더 이상 갱신하지 않겠다”고 통지했다. 한편 A씨는 40개월의 임차기간내 매출액의 24%인 합계 1억5천826만7천851원을 지급했다.

이에 임차인 A씨가 상가임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사하자, 임대인 B씨는 40개월간의 월평균 매출인 395만6천696원(= 40개월간의 월 임대료 합계 1억5천826만7천851원÷40)을 월세로 보고, 환산보증금이 4억566만9천600원(= 보증금 1천만원+월 평균 임대료 395만6천696원X100)이 되어 과밀억제권역인 안양시의 기준 보증금 2억5천만원을 초과한다는 이유로 건물명도소송을 제기했다.

그런데 위 사례에서 서울중앙지법은 임대인 B씨의 건물명도청구를 기각하고, 임차인 A씨의 손을 들어주었다.(2012년 6월22일 선고. 2011가단470248 판결)

위 법원은 “매출액은 유동적이어서 월 단위 임대료가 정액으로 특정될 수 없는데, 이러한 매출액의 일정비율을 차임으로 보아 이를 보증금 환산에 포함시키게 되면 매출액이 많고 적음에 따라, 동일한 임대차에 대하여 상가건물임대차보호법이 적용되기도 하고 되지 않기도 하는 이상한 결과가 발생할 수 있는 점” 등을 이유로, 매출액의 월 평균 금액을 기준으로 상가임대차보호법 적용범위인 보증금을 환산할 수 없다고 보았다.

결국 보증금만을 기준으로 하여 보증금 1천만원인 상가임대차로 보아 계약갱신요구권을 인정한 것인데, 매출비율을 월세로 한 임대차는 월세를 특정할 수 없어 보증금만으로 상가임대차보호법 적용여부를 판단해야 한다고 본 중요한 판례이다. (759-6611)

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