[김재권 변호사의 부동산 읽기] 상가임차인 권리, 대폭 강화된다

정부가 ‘경제혁신 3개년 계획’의 일환으로 소상공인(자영업자)보호를 위해 상가임차인의 지위를 대폭 강화하는 상가건물임대차보호법 개정안을 내놓았다. 상가임대인의 소유권을 침해할 정도로 과도하게 임차인을 보호하는 것이 아니냐는 비난을 받을 정도이다.

연말까지 시행할 계획이라 하고, 시행일에 존속 중인 임대차계약에도 소급해서 적용한다고 하니 임대차 시장에 미치는 파장이 매우 클 것으로 예상된다.

우선 모든 상가임차인에게 상가 주인이 바뀌어도 5년간의 계약갱신요구권이 인정된다. 지금까지는 일정한 보증금 범위 내(광역시 2억4천만원)에서만 인정되어 온 것을 제한없이 모든 임대차에 확대한 것이다.

그리고 그동안 법원이 임차인에게 인정하지 않았던 권리금을 회수할 길을 마련해 주었다. 우선 법조항에 권리금을 ‘영업시설·비품·거래처·신용·영업상의 노하우·상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인·임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가’라고 정의하고, 권리금을 주고받지 않기로 특약을 해도 강행규정 위반으로 무효라고 규정했다.

임차인의 권리금을 보장해 주기 위해 임대인에게는 임차인이 임대차 종료 후 2개월 이내(단, 임대인이 계약종료 3개월 전에 갱신을 거절한 때는 계약종료시까지)에 새 임차인으로부터 권리금을 받을 수 있도록 협력할 의무를 부과했다. 즉, 임차인이 주선한 새 임차인과 계약을 체결할 의무가 생긴다. 다만 3개월 이상 월세 연체·무단 전대·재건축 등의 경우에는 임대인의 협력의무가 면제된다. 또 임대인의 방해로 임차인이 권리금을 받지 못하는 피해가 발생하면 국토교통부 고시에서 규정하는 권리금 산정 기준에 따라 손해배상을 받을 수 있게 된다.

이때 권리금 산정은 감정평가를 통해 하며, 17개 시·도에 분쟁조정위원회를 설치해 권리금에 대한 분쟁을 조정할 수 있도록 하고, 상가임대차 표준계약서를 보급해 임대인과 임차인 간의 권리의무 관계를 명확히 하기로 했다.

한편 권리금은 임차인에게 기타소득의 하나로서 소득세 과세대상이 되므로, 과세표준 신고의무가 부과되고, 권리금을 보장하는 신용보험도 도입되었다.

이번 개정안으로 120만여명의 소상공인이 추가로 보호될 것으로 기대된다고 하나, 임대인의 권리를 지나치게 제약하면 탈법·편법이 난무하고, 임대차거래가 축소되어 도리어 임차인에게 피해가 돌아가는 등의 부작용이 우려되므로 신중한 시행이 필요하다고 본다. (759-6611)
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