[김재권 변호사의 부동산 읽기] 상가건물 용도변경에 따른 구분소유자 동의 필요하나

상가건물의 일부를 가진 사람이 필요에 따라 ‘제2종 근린생활시설’인 건물의 용도를 ‘교육연구 및 복지시설’로 변경하려면 관할행정청에 신고만 하면 제한 없이 변경할 수 있을까, 아니면 집합건물법에 따른 다른 구분소유자들의 동의를 받아야 할까.

상가건물은 대부분 집합건물로 되어 있고 층별 또는 구획된 호실별로 소유자가 따로 있는데, 이를 ‘구분소유권’이라 한다. 이러한 집합건물은 구분소유권자가 전적으로 사용하는 전유부분과 다른 구분소유자들과 공동으로 사용하는 공용부분(복도·계단·엘리베이터 등)으로 나뉜다.

이에 대해 대법원은 “건축법의 규정취지에 비추어 볼 때, 건축물의 용도변경신고가 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 적합한 이상 행정청으로서는 관계 법령이 정하지 않은 다른 사유를 내세워 그 용도변경신고의 수리를 거부할 수 없다”고 판결했다. (대법원 2007년 6월1일 선고 2005두17201 판결)

또 판결이유에서 “집합건물법(5조1항)이 ‘구분소유자는 건물의 보존에 해로운 행위 기타 건물의 관리 및 사용에 관하여 구분소유자의 공동의 이익에 반하는 행위를 하여서는 아니 된다’고 규정하고 있으나, 그 취지가 집합건물인 상가건물의 구분소유자가 자신의 전유부분에 대한 용도변경행위를 함에 있어 다른 구분소유자들과 함께하여야 한다거나 그들의 동의를 얻어야 한다는 것까지 포함한다고 볼 수 없다”고 하여, 다른 구분소유자들과 함께하거나 동의를 받을 필요 없이 단독으로 변경신고를 하면 행정청은 수리해야 함을 보여준다.

그러나 행정실무상 전유부분에 대한 용도변경행위가 ‘공용부분의 변경을 수반’한다면, 집합건물법 제15조에 따라 구분소유자 및 의결권의 각 3/4 이상의 동의요건을 구비하여야 한다고 본다. 위 판례에 의하더라도 ‘용도변경신고가 변경하고자 하는 용도의 건축기준에 적합한 때에 한’해 단독으로 변경이 가능하다는 뜻이므로 변경하고자 하는 용도의 건축기준상 주차대수를 더 확보해야 하는 등 더 엄격한 기준을 요구하면 다른 구분소유자는 그만큼 주차가 어려워지므로, 그 동의를 얻어야 변경이 가능한 것이다.

따라서 ‘공용부분의 변경을 수반한다’고 함은 전유부분의 용도변경이 다른 구분소유자의 권리에 영향을 미칠 때, 즉 면적변경·주차장 변경·주차대수 증가 등의 사유가 생기면 구분소유자 등의 3/4 이상의 동의가 필요하다.

그런데 현실적으로 다른 구분소유자들의 동의를 얻는 것이 쉽지 않은 일이어서 용도변경에 신중하게 대처할 필요가 있다. (759-6611)

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